کتاب احکام معاملات

فصل ششم: اجاره‌

از امام كاظم (ع) در باب مردى كه خانه‌اى را به مدت دو سال معين در ازاى‌گچ كارى كردن خانه وتعمير دربهاى آن اجاره كرده بود سؤال شد، آن حضرت فرمودند:

«لا بأس»

[1]«اشكالى ندارد»

پيامبر اكرم (ص) فرمودند:

«مَنْ ظَلَمَ أَجِيراً أُجْرَتَهُ أَحْبَطَ اللَّهُ عَمَلَهُ وَ حَرَّمَ اللَّهُ عَلَيْهِ رِيحَ الْجَنَّةِ وَ إِنَّ رِيحَهَا لَيُوجَدُ مِنْ مَسِيرَةِ خَمْسِمِائَةِ عَامٍ».[2]

«هر كس به اجيرى در پرداخت اجرت او ستم روا دارد، خداوند عمل او را از ميان مى‌برد ونسيم بهشت را بر وى حرام مى‌سازد، در حالى كه نسيم بهشت از مسافت راهى پانصد ساله به مشام مى‌رسد».

اجاره يا كارمزد چيست؟

- اجاره، قراردادى است براى بهره مندى از چيزى ويا انجام كارى در ازاى اجاره ويا مزد آن.

چند نمونه: اجاره كردن يك ساختمان براى سكونت يا كار ادارى يا تجارى ومانند اينها براى مدت زمان معين ودر ازاى اجاره بهاى معين، كرايه‌كردن وسايط نقليه براى جابجا كردن انسان يا كالا، به كار گماردن يك تعميركار براى تعمير اتومبيل، به كار گرفتن يك خياط براى دوختن لباس، استخدام يك معلم براى تعليم فرزندان، يا استخدام يك پزشك براى معالجه بيمار وهمچنين‌كرايه كردن ابزارآلات ولوازمى همچون ظرف غذا وميز وصندلى يا فرش وقالى جهت يك جشن‌ازدواج يا حتى كرايه كردن لباس براى مدت معين ومانند اينها همه وهمه مصداقهايى براى اجاره هستند.

[1]- وسائل الشيعة، ج 13، أحكام الإجارة، ص 246، باب 4، ح 3.

[2]- همان، ص 247، باب 5، ح 1.

اركان اجاره‌

اركان اجاره عبارتند از:

1- تراضى «قرارداد».

2- دو طرف قرارداد.

3- مورد اجاره.

4- اجاره بها ويا كارمزد.

5- زمان اجاره.

6- منفعت يا بهره مندى.

حال به احكام وشرايط هر يك از اين اركان توجه كنيد:

نخست: تراضى‌

اصل تراضى اساس تمام قراردادها از جمله قرارداد اجاره را تشكيل مى‌دهد، كه خود نيز از ايجاب وقبول تشكيل مى‌شود. استفاده از الفاظ ويا تعابير ويژه‌اى كه ايجاب وقبول اجاره را نشان دهند الزامى نيست، بلكه تعبير به هر چه كه بر اجاره دلالت كند كافى است، همچنين مانند ديگر قراردادها، معاطات «مبادرت عملى به امر اجاره» براى صحت عقد اجاره كافى است «پيش از اين به تفصيل در باب جزئيات واحكام صيغه در قراردادها سخن به ميان آمده است).[1]

دوم: دو طرف قرارداد

الف: بايد هر دو طرف از شرايط اهليت شامل بلوغ، عقل، اختيار، عدم حَجْر بدليل ورشكستگى ويا سفاهت كه پيش از اين، از آنها در باب احكام قراردادها سخن رفته است‌[2]، برخوردار باشند.

ب: اگر يكى از دو طرف بر بستن قرارداد اجاره، مجبور شده باشد، اجاره صحيح نمى‌باشد، ولى اگر يكى از دو طرف از روى اضطرار «ناچارى» در يك قرارداد اجاره شركت جويد، اشكالى ندارد.

[1]- به صفحه 240 رجوع شود.

[2]- به صحفه 247 رجوع شود.

درواقع فرق بين اين دو مورد آن است كه شخص مجبور به اراده خود كارى انجام نمى‌دهد، بلكه از روى فشار وارده واجبار واز بيم زيانى كه امكان دارد درصورت مخالفت به وى برسد، وبدون آنكه قصد واراده‌اى در كار باشد، دست به‌كارى مى‌زند، ولى مضطر وناچار كسى است كه شرايط نابسامان او را به اتخاذ تصميمى ناملايم وا مى‌دارند، كه در شرايط عادى هيچگاه بدان تن نمى‌دهد، ولى به هر صورت آن كار را به اراده وقصد خود انجام مى‌دهد.

بنابراين مثلًا اگر دولت، كسى را با تهديد به زيان زدن وايجاد تنگناهاى سخت در صورت مخالفت، مجبور كند تا خانه خود را كرايه دهد ويا جايى را كرايه كند، چنين اجاره‌اى باطل خواهد بود.

اما اگر مثلًا شخصى براى پرداخت مالياتهاى عقب افتاده خود به يك حكومت ظالم، ناچار شود تا خانه خود را اجاره دهد تا از درآمد اجاره ماليات معوقه خود را بپردازد، چنين اجاره‌اى صحيح خواهد بود، چرا كه صاحب خانه به اراده خود خانه را كرايه داده است.

ج: اگر كسى بر اجاره‌اى مجبور شود وپس از برطرف شدن عامل اجبار به قرارداد اجاره راضى شود، اجاره صحيح خواهد بود، هرچند بنابر احتياط نبايد به قرارداد نخست كه در حالت اجبار منعقد شده بسنده كرد، بلكه بايد قرارداد جديدى را پس از فراهم آمدن رضايت دو طرف منعقد ساخت.

سوم: مورد اجاره‌

فراهم آمدن شرايط زير براى مورد اجاره الزامى است:

1- ماليت.

2- حليت.

3- اطلاق.

4- ملكيت.

در باره اين چهار شرط عمومى پيش از اين در بحث «مورد قرارداد»[1]سخن رفته است.

[1]- به صفحه 251 مراجعه شود.

5- يكى ديگر از شرايط مورد اجاره آن است كه مورد اجاره نزد دو طرف واضح ومعلوم باشد، تا جاى هيچ ابهام وغررى باقى نماند والبته چگونگى دست‌يابى به اين وضوح به تناسب اشياء متفاوت است، چه، برخى از چيزها نياز به اين‌دارند كه ويژگيهايشان بازگو شوند، برخى ديگر از اشياء را بايد به چشم ديدتا هيچگونه ابهامى در موردشان باقى نماند، وضوح برخى ديگر از كالاها نيز با ديدن عكس وكاتالوگ به دست مى‌آيد. در اينجا آنچه حائز اهميت است آن است‌كه مورد اجاره در نزد مستأجر كاملًا معلوم باشد، ومستأجر اطلاع كافى ازجزئيات مورد اجاره داشته باشد، تا جاى هيچ ابهامى كه شايد بعد از عقد قرارداد به اختلاف منجر شود باقى نماند.

6- تعيين مورد اجاره؛ يعنى اينكه مورد اجاره نبايد به صورت مردّد ميان دو ياچند مورد باشد، در صورتى كه معين نبودن مورد اجاره موجب غرر شود. مثلًا نمى‌توان باتعبير يكى از دو خانه ويا يكى از آپارتمانهاى فلان مجتمع مسكونى، خانه ويا آپارتمانى را اجاره داد، چون حتى اگر تمام خانه‌هاى مجتمع مسكونى مورد نظر از ويژگيهاى يكسانى هم برخوردار باشند، بالاخره در موقعيت مكانى، چگونگى برخوردارى از نور، دورى ونزديكى به خيابان اصلى، طبقه ساختمانى، تعداد همسايگان ومانند اينها، بايكديگر متفاوت خواهند بود، لذا در اينگونه مواقع صحت اجاره منوط به مشخص كردن مورد اجاره مى‌باشد. اما در صورتى كه عدم تعيين، موجب بروز غرر نشود، وتعيين مورد اجاره پس از انعقاد قرارداد نيز ميسر باشد، مى‌توان در قرارداد اجاره از تعيين مورد اجاره صرف نظر كرد، مثلًا اگر كسى بخواهد كاميونى را براى حمل ونقل كرايه كند، آنچه براى او اهميت خواهد داشت، تناژ كاميون است كه بايد متناسب با حمل اشياء مورد نظر باشد نه اين كاميون ويا آن كاميون.

7- يكى ديگر از شرايط مورد اجاره، آن است كه مورد اجاره از چيزهايى كه در اثر بهره بردارى، كاملًا مستهلك مى‌شوند، نباشد، بنابراين نمى‌توان مثلًا مواد غذايى ويا هر كالاى استهلاكى ديگرى را كه پس از استفاده، كاملًا از ميان‌

مى‌رود مانند سوخت، هيزم، ويا انواع روغنها ومانند اينها را مورد اجاره قرار داد.

اما اجاره موادى كه استفاده از آنها به استهلاكى اندك- كه معمولًا در تمام مواد وجود دارد- منجر شود واين استهلاك به وجود خارجى آنها لطمه‌اى نزند، اشكالى ندارد، از اين رو اجاره لباس اشكالى ندارد، هر چند استفاده از لباس نيز استهلاكى جزئى را دربر خواهد داشت ولى آنچه اهمّيّت دارد آن است كه اصل مورد اجاره «يعنى لباس» لطمه‌اى نمى‌بيند، وامكان بازگرداندن آن به صاحبش وجود دارد، در باب اجاره ساختمان، وسايط نقليه ودستگاها وابزارآلات گوناگون وما نند اينها نيز همين حكم جارى است.

8- اينكه بتوان از مورد اجاره در راستاى قصد مندرج در قرارداد بهره بردارى‌كرد. به عنوان نمونه اجاره يك زمين بيابانى خشك كه نه آبى بدان مى‌رسد ونه بارانى بر آن مى‌بارد، براى كشاورزى، صحيح نمى‌باشد.

چهارم: زمان اجاره‌

1- مدت اجاره، اگر يكى از پايه‌هاى اجاره را تشكيل دهد- مانند اجاره خانه، زمين، سراى- بايد دقيقاً معلوم باشد، مانند اينكه مدت اجاره به چند روز ياهفته يا ماه يا سال تعيين شود.

2- اجاره روزانه مورد اجاره يعنى اينكه مورد اجاره را در برابر هر روز به يك دينار اجاره نمايد «همچون اجاره اتاقهاى هتل، كرايه صندلى اتوبوسهاى مسافربرى ويا كرايه وسايل بازى در پاركهاى بازى ومانند اينها ...» بدون آنكه تعداد روزهاى اجاره معين شده باشد، بنابر اقوى صحيح مى‌باشد؛ چراكه در آن غرر يا ظلمى ديده نمى‌شود و عرفاً نيز يك قراداد اجاره محسوب‌مى‌شود.

3- لزومى ندارد شروع مدت زمان اجاره به زمان انعقاد قرارداد متصل باشد، بلكه مى‌توان ميان زمان انعقاد قرارداد وزمان آغاز مدت اجاره فاصله انداخت؛ به‌عنوان نمونه مى‌توان اجاره نامه‌اى را در اول ماه محرم تنظيم ومدت زمان اجاره را از اول ماه صفر تعيين نمود.

4- اگر دو طرف در باب زمان آغاز مدت اجاره سخنى به ميان نياورند وقرارداد اجاره از اين حيث مطلق باشد، به نظر مى‌رسد زمان اجاره، بلا فاصله پس از انعقاد قرارداد آغاز خواهد شد.

5- اگر كسى چيزى «مثلًا ملكى» را به مدتى معين «مثلًا يك سال» به كسى ديگر اجاره دهد، او مى‌تواند مستأجر را از طرف خود وكيل كند تا در پايان مدت اجاره، قرارداد را تمديد نمايد، ويا اينكه در اجاره نامه توافق كنند تا در صورت عدم اعلام يكى از دوطرف مبنى بر عدم تجديد قرارداد، قرارداد خود بخود تمديد شود.

پنجم: اجاره بها

اجاره بها، عوض ويا بهايى است كه مستأجر در مقابل استفاده از مورد اجاره، پرداخت مى‌كند. اجاره بها بايد از تمام شرايط عمومى، شامل ماليت، حليت، اطلاق وملكيت كه پيش از اين، از آنها سخن رفت برخوردار باشد، علاوه بر اين اجاره بها بايد از رهگذر توصيف، مشاهده ويا بيان ميزان آن، چه پيمانه‌اى، وزنى، عددى ويا مانند اينها، از هر نظر واضح ومعلوم باشد.

ششم: منفعت «يا بهره مندى از مورد اجاره»

1- بهره مندى از مورد اجاره بايد يك استفاده حلال باشد، از اين رو نمى‌توان يك انبار را مثلًا براى نگهدارى از مشروبات الكلى، گوشتهاى فاسد، خوراكيهاى حرام ويا هر چيز حرام ديگرى كرايه داد، همچنانكه نمى‌توان مغازه‌اى را براى عرضه وفروش آنها، يا اتومبيلى را براى حمل آنها كرايه داد، همچنين اجاره دادن يك تالار براى اجراى نمايشهاى منافى عفت، يا برگزارى جشنهاى ساز وآواز وهرزه دارى ويا برگزارى جشنهاى ازدواج مختلط كه در آنها فعل حرام انجام مى‌شود، ومانند اينها نيز جايز نمى‌باشد.

2- بهره بردارى از مورد اجاره بايد خالى از هرگونه غرر وابهامى، باشد، كه اين امر با شرايط ذيل محقق مى‌شود:

الف: اينكه گونه‌ى منفعت در صورتى كه بتوان از مورد اجاره بهره برداريهاى گوناگونى كرد، معين شود؛ مثلًا بايد معين شود كه خانه، براى سكونت، كار

تجارى ويا كلينيك پزشكى اجاره شده است، از آنجا كه ميزان استهلاك وهمچنين اجاره بهاى يك مكان به نسبت بهره بردارى اى كه از آن مى‌شود متفاوت خواهد بود، بايد گونه‌ى بهره بردارى از مكان مورد اجاره را تعيين كرد.

از سويى مى‌توان چيزى را براى بهره بردارى از تمام منافع گوناگونش اجاره داد، ويا اينكه انتخاب گونه ى منفعت را به خود مستأجر واگذار كرد.

ب: منفعت مورد نظر بايد دقيقاً با معيارى متناسب با مورد اجاره معيّن‌شود، از اين رو مثلًا براى اجاره يك ملك بايد مدت زمان اجاره را دقيقاً معيّن كرد، ويا در كرايه وسايط نقليه بايد چگونگى استفاده از آن «مثلًا براى‌حمل مسافر يا بار» كميت بهره بردارى، تعداد سرنشينان ويا ميزان محموله، ويامسافتى كه وسيله نقليه بايد طى كند ومانند اينها را دقيقاً تعيين كرد تا جاى هيچ ابهام وغررى باقى نماند.

آنچه بر قرارداد اجاره مترتب مى‌شود

1- پس از انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر در اجاره اشياء، مالك منفعت، وكارفرما در قرارداد كار، مالك كار مورد نظر مى‌شود.

2- همچنين موجر يا كارگر اجير شده بلا فاصله پس از انعقاد قرارداد، مالك اجاره بها ويا مزد كار خود مى‌شود.

3- ولى تا موجر ويا كارگر اجير شده مورد اجاره ويا كار مورد نظر را به مستأجر ويا كارفرما ارائه نكرده باشد، نمى‌تواند اجاره بها ويا مزدى را از مستأجر ويا كارفرما مطالبه كند.

4- از سوى ديگر مستأجر ويا كارفرما نيز تا وقتى اجاره بها ويا مزدكار طرف مقابل را نپرداخته باشد، نمى‌تواند مورد اجاره ويا كار مورد نظر را مطالبه كند، ازاين رو داد وستد بايد همزمان صورت پذيرد، مگر اينكه در مفاد اجاره نامه وياقرارداد كار، دو طرف بر شرطى مخالف اين امر موافقت كرده باشند؛ مثلًا دوطرف موافقت كرده باشند كه مبلغ كارمزد پس از اتمام كار مورد نظر ويا اينكه به صورت اقساطى وپس از پايان هر مرحله از كار، پرداخت شود.

ويا اينكه دو طرف توافق كرده باشند كه اجاره بها به صورت اقساط ودر فاصله هاى زمانى بين مدت زمان اجاره، به موجر پرداخت شود.

5- چند چيز بر اين امر مترتب مى‌شود كه عبارتند از:

الف: اگر موجر شى‌ء مورد اجاره را طبق ويژگيها وشرايط مندرج در اجاره نامه ويا مورد توافق دوطرف در اختيار مستأجر قرار دهد ولى مستأجر به دلايلى كه مربوط به خود او مى‌شود نتواند از مورد اجاره بهره بردارى لازم را بعمل آورد، مستأجر حق ندارد اجاره بها را از موجر باز پس گيرد ويا اگر آن را پرداخت نكرده بود، از پرداخت آن امتناع ورزد، زيرا پرداخت اجاره بها بر عهده او مستقر شده‌است، حال به چند نمونه عملى توجه كنيد:

مثلًا اگر كسى خانه‌اى را جهت سكونت خانواده‌اش اجاره كند، ولى به هردليلى نتواند تا پايان مدت اجاره يا بخشى از آن، خانواده خود را به آن خانه منتقل‌سازد، نمى‌تواند از اجاره بها سر باز زند، زيرا پرداخت اجاره بها بر او ثابت است.

يا مثلًا اگر كسى اتومبيلى را به مدت ده روز كرايه كند تا به وسيله آن به مسافرت برود، ولى از قضا در اين مدت به دليلى، مثلًا بيمارى، نتواند از اتومبيل براى سفر استفاده كند، بايد كرايه اتومبيل را بپردازد.

ويا اگر كسى شخص ديگرى را اجير كند تا- مثلًا- در روز جمعه از ساعت هشت صبح تا چهار بعد از ظهر كارهاى ساختمانى خانه‌اش را سروسامان دهد، شخص اجير نيز در آنروز ودر ساعات مقرر حاضر شود ولى كارفرما لوازم وشرايط كارى را براى فرد اجير فراهم نكرده باشد، واز اين رو كارگر نيز نتواند درساعات مقرر، كارى صورت دهد و وقت او هدر رود، كارفرما نمى‌تواند حق وحقوق مورد توافق بين دو طرف را نپردازد، هر چند كار مورد نظر، به انجام نرسيده باشد.

ب: اگر موجر مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار دهد، ولى مستأجر تا پايان مدت قرارداد از گرفتن مورد اجاره سر باز زند، مستأجر بايد اجاره بها را تمام وكمال بپردازد.

تمام آنچه گفته شد بر اساس الزامات عرفى قرارداد اجاره مى‌باشد، پس اگر شرايط ديگرى در اجاره مندرج شده باشد، بايد طبق آنها عمل كرد.

تكاليف مستأجر

مستأجر بايد طبق قرارداد اجاره، موارد زير را رعايت كند: