تجارى ويا كلينيك پزشكى اجاره شده است، از آنجا كه ميزان استهلاك وهمچنين اجاره بهاى يك مكان به نسبت بهره بردارى اى كه از آن مىشود متفاوت خواهد بود، بايد گونهى بهره بردارى از مكان مورد اجاره را تعيين كرد.
از سويى مىتوان چيزى را براى بهره بردارى از تمام منافع گوناگونش اجاره داد، ويا اينكه انتخاب گونه ى منفعت را به خود مستأجر واگذار كرد.
ب: منفعت مورد نظر بايد دقيقاً با معيارى متناسب با مورد اجاره معيّنشود، از اين رو مثلًا براى اجاره يك ملك بايد مدت زمان اجاره را دقيقاً معيّن كرد، ويا در كرايه وسايط نقليه بايد چگونگى استفاده از آن «مثلًا براىحمل مسافر يا بار» كميت بهره بردارى، تعداد سرنشينان ويا ميزان محموله، ويامسافتى كه وسيله نقليه بايد طى كند ومانند اينها را دقيقاً تعيين كرد تا جاى هيچ ابهام وغررى باقى نماند.
آنچه بر قرارداد اجاره مترتب مىشود
1- پس از انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر در اجاره اشياء، مالك منفعت، وكارفرما در قرارداد كار، مالك كار مورد نظر مىشود.
2- همچنين موجر يا كارگر اجير شده بلا فاصله پس از انعقاد قرارداد، مالك اجاره بها ويا مزد كار خود مىشود.
3- ولى تا موجر ويا كارگر اجير شده مورد اجاره ويا كار مورد نظر را به مستأجر ويا كارفرما ارائه نكرده باشد، نمىتواند اجاره بها ويا مزدى را از مستأجر ويا كارفرما مطالبه كند.
4- از سوى ديگر مستأجر ويا كارفرما نيز تا وقتى اجاره بها ويا مزدكار طرف مقابل را نپرداخته باشد، نمىتواند مورد اجاره ويا كار مورد نظر را مطالبه كند، ازاين رو داد وستد بايد همزمان صورت پذيرد، مگر اينكه در مفاد اجاره نامه وياقرارداد كار، دو طرف بر شرطى مخالف اين امر موافقت كرده باشند؛ مثلًا دوطرف موافقت كرده باشند كه مبلغ كارمزد پس از اتمام كار مورد نظر ويا اينكه به صورت اقساطى وپس از پايان هر مرحله از كار، پرداخت شود.
ويا اينكه دو طرف توافق كرده باشند كه اجاره بها به صورت اقساط ودر فاصله هاى زمانى بين مدت زمان اجاره، به موجر پرداخت شود.
5- چند چيز بر اين امر مترتب مىشود كه عبارتند از:
الف: اگر موجر شىء مورد اجاره را طبق ويژگيها وشرايط مندرج در اجاره نامه ويا مورد توافق دوطرف در اختيار مستأجر قرار دهد ولى مستأجر به دلايلى كه مربوط به خود او مىشود نتواند از مورد اجاره بهره بردارى لازم را بعمل آورد، مستأجر حق ندارد اجاره بها را از موجر باز پس گيرد ويا اگر آن را پرداخت نكرده بود، از پرداخت آن امتناع ورزد، زيرا پرداخت اجاره بها بر عهده او مستقر شدهاست، حال به چند نمونه عملى توجه كنيد:
مثلًا اگر كسى خانهاى را جهت سكونت خانوادهاش اجاره كند، ولى به هردليلى نتواند تا پايان مدت اجاره يا بخشى از آن، خانواده خود را به آن خانه منتقلسازد، نمىتواند از اجاره بها سر باز زند، زيرا پرداخت اجاره بها بر او ثابت است.
يا مثلًا اگر كسى اتومبيلى را به مدت ده روز كرايه كند تا به وسيله آن به مسافرت برود، ولى از قضا در اين مدت به دليلى، مثلًا بيمارى، نتواند از اتومبيل براى سفر استفاده كند، بايد كرايه اتومبيل را بپردازد.
ويا اگر كسى شخص ديگرى را اجير كند تا- مثلًا- در روز جمعه از ساعت هشت صبح تا چهار بعد از ظهر كارهاى ساختمانى خانهاش را سروسامان دهد، شخص اجير نيز در آنروز ودر ساعات مقرر حاضر شود ولى كارفرما لوازم وشرايط كارى را براى فرد اجير فراهم نكرده باشد، واز اين رو كارگر نيز نتواند درساعات مقرر، كارى صورت دهد و وقت او هدر رود، كارفرما نمىتواند حق وحقوق مورد توافق بين دو طرف را نپردازد، هر چند كار مورد نظر، به انجام نرسيده باشد.
ب: اگر موجر مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار دهد، ولى مستأجر تا پايان مدت قرارداد از گرفتن مورد اجاره سر باز زند، مستأجر بايد اجاره بها را تمام وكمال بپردازد.
تمام آنچه گفته شد بر اساس الزامات عرفى قرارداد اجاره مىباشد، پس اگر شرايط ديگرى در اجاره مندرج شده باشد، بايد طبق آنها عمل كرد.
تكاليف مستأجر
مستأجر بايد طبق قرارداد اجاره، موارد زير را رعايت كند:
1- پرداخت اجاره بها در زمان مورد توافق ومتناسب با جزئيات وشرايط مندرج در قرارداد.
2- مستأجر بايد در حد مورد توافق ويا متناسب با ظرفيت مورد اجاره، از آن بهره بردارى كند؛ مثلًا اگر ظرفيت يك كاميون پنج تن باشد، شخص كرايهكننده حق ندارد بيش از آن مقدار را بر كاميون حمل كند، همچنين شخص كرايهكننده حق ندارد از يك اتومبيل ويژه مسافربرى براى حمل ونقل كالا استفاده كند، همچنين مثلًا اگر طبق توافق، تانكرى براى حمل روغن نباتى كرايه شود، نمىتوان از آن براى حمل سوخت استفاده كرد، همچنين اگر ساختمانى بقصد سكونت اجاره شود، نمىتوان از آن به منظور كارهاى تجارى استفاده كرد.
در صورتى كه مستأجر شرايط بهره بردارى را ناديده انگارد، ومورد اجاره را در وجهى مغاير با آنچه در قرارداد مندرج شده استفاده كند، بايد از مياناجاره بهاى مندرج در قرارداد واجاره بهاى متناسب با بهره بردارى وى از مورداجاره[1]، اجاره بهاى بيشتر را بپردازد.
3- مستأجر بايد از مورد اجاره به خوبى نگهدارى كند واز آن سوءاستفاده نكند، وتنها در چهارچوب تعيين شده، از مورد اجاره بهره بردارى كند، به عنوان مثال مستأجر حق ندارد ديوارهاى گچى ويا درهاى چوبى خانهاى را كهاجاره كرده در صورتى كه آب به آنها ضرر مىرساند، با آب بشويد، همچنين مستأجر نبايد مثلًا در امر تعمير لولههاى خرابى كه از آنها آب به بيرون تراوشمىكند، وموجبات آسيب ديدگى خانه كرايه شده را فراهم مىكند، سهل انگارىكند.
4- مستأجر بايد مورد اجاره را سالم وبى عيب، در زمان تعيين شده به مالك ويا وكيل وى باز پس دهد.
[1]- اجرة المثل.
تلف شدن مورد اجاره
1- اگر مورد اجاره پيش از واگذارى به مستأجر، تلف شده ويا از ميان برود «مثلًا خانه اجارهاى ويران ويا اتومبيل كرايهاى طعمه حريق شود» قرارداد اجاره باطل مىشود.
2- همچنين اگر مورد اجاره بلافاصله پس از واگذارى به مستأجر تلف شود، بطوريكه مستأجر هيچ فرصتى براى استفاده از آن را پيدا نكند، عقد اجاره باطلخواهد شد.
3- اما اگر مورد اجاره در خلال بهرهمند شدن مستأجر از آن، تلف شود، قرارداد اجاره تنها نسبت به مدت زمان باقى مانده باطل مىشود، لذا موجرمستحق دريافت اجاره بهاى مورد اجاره، تا زمان سلامت آن مىباشد.
4- اگر بخشى از مورد اجاره تلف شود، قرارداد اجاره نسبت به آن بخش، باطل مىشود، به عنوان مثال اگر بخشى از يك خانه اجارهاى ويران شود، قرارداد اجاره نسبت به آن قسمت از خانه، باطل مىشود، لازم به ذكر است كه اين دستتغييرات به مستأجر اجازه مىدهند تا بدليل چند پاره شدن معامله، از حق فسخ قرارداد استفاده كند، چه، امكان دارد مثلًا نيمى از مورد اجاره به كار وى نيايد.
آسيب رساندن به مورد اجاره وضمان
1- مستأجر- از نظر قواعد فقهى- امين است[1]، از اين رو ضامن هيچ نقص وكاستى ويا آسيبى در مورد اجاره نمىباشد، مگر اينكه خود سبب آن باشد، چه اين عمل او يك تجاوز به حقوق مالك «يا تعدّى» محسوب شود، «مثلًا بخشى ازخانه را خراب كرده باشد»، چه از روى سهل انگارى وبى احتياطى «يا تفريط» صورت پذيرد «مانند روشن نمودن آتش در جاى نامناسبى در خانه، كه به سوختنتمام خانه منجر شود».
[1]- يد المستأجر أمنية.
2- اگر موجر شرط كند كه مستأجر، حتى در صورت عدم تعدى وتفريط، ضامن تلف شدن ويا معيوب شدن مورد اجاره باشد، اقرب اين است كه شرط، صحيح وضمان بر مستأجر مستقر مىشود، گر چه اولى در اينگونه موارد تراضى «يعنى جلب رضايت دو طرف معامله» است.
اجاره دادن مورد اجاره
1- آيا مستأجر اجازه دارد مثلًا يك آپارتمان ويا يك مغازه ويا يك اتومبيل ويا هر چيز ديگرى را كه از شخص ديگرى به اجاره گرفته، به طرف سومى اجارهدهد يا خير؟ در جواب بايد گفت:
اگر در قرارداد اجاره اوّل، تصريح نشده باشد كه حق بهره بردارى از مورد اجاره تنها متعلق به شخص مستأجر است، ويا عرفاً چنين چيزى از مفاد قرارداد استفاده نشود، اشكالى ندارد، ولى در هر صورت واگذارى مورد اجاره به شخصسوم، بايد با اجازه مالك صورت پذيرد، مگر اينكه قرارداد اجاره مطلقباشد، بطوريكه حق واگذارى مورد اجاره به مستأجر دوم را نيز در بر گيرد. در واقع اين مسائل بطور كلى به عرفهاى گوناگون در رابطه با اجاره بستگى دارند.
2- براى اجاره دوم مىتوان اجاره بهايى كمتر ويا مساوى با اجاره بهاى نخست در نظر گرفت، اما آيا مىتوان در اين مورد، اجاره بهايى بيش از اجاره بهاى نخست در نظر گرفت؟
پاسخ اينكه، مگر در سه مورد اجاره خانه، مغازه واجير «كارگر»، در نظرگرفتن اجاره بهايى بيش از اجاره بهاى نخست اشكالى ندارد، اما در باره اجارهبهاى سه مورد اشاره شده، اجاره بها نبايد بيش از اجاره بهاى اصلى باشد مگر درصورت ايجاد تغييراتى در مورد اجاره.
خيارات وفسخ اجاره
3- قرارداد اجاره از جمله عقود لازم از جانب دو طرف مىباشد، لذا هيچ يك از دو طرف حق فسخ آن را ندارد مگر در صورت رضايت دوطرف وفسخ دو جانبه ويا اشتراط خيار فسخ براى يكى ويا هر دو طرف در قرارداد.
اجاره معاطاتى «يعنى فاقد تلفظ عبارات صيغه عقد» نيز قراردادى لازم بشمارمىرود، مگر اينكه فسخ در آن شرط شده باشد، ويا اينكه عرف چنين شرطى را درآن در نظر گيرد.
4- موجر مىتواند مورد اجاره را پيش از پايان اجاره بفروشد، در اين صورت قرارداد اجاره فسخ نمىشود، بلكه تنها مالكيت آن بدون حق بهره بردارى از آن در مدت اجاره به مالك جديد «يعنى خريدار» منتقل مىشود، ومالك دوم بايد تا پايان مدت اجاره بهره مندى از مورد اجاره را به تعويق اندازد. مثلًا اگر كسى خانهاى را بمدت يك سال به اجاره داده باشد، وپس از هشت ماه خانه را به شخص ديگرى بفروشد، اين خريد وفروش صحيح مىباشد، ودر اين صورتخريدار بايد تا پايان مدت اجاره «يعنى چهار ماه» بهره مندى از خانه را به تعويق اندازد وحق بهره مندى از خانه، تا پايان مدت اجاره از آن مستأجر خواهدبود.
5- در اينصورت، خريدار حق دارد- در صورت عدم اطلاع از اجاره خانه- قرارداد خود را فسخ كند.
6- بنابر اقوى قرارداد اجاره با مرگ يكى از دو طرف، فسخ نمىشود.
7- تمام خيارات ذكر شده در «احكام عمومى عقود وقراردادها»[1]در مورد قرارداد اجاره نيز قابل اجرا مىباشند، مگر خيار مجلس وخيار حيوان.
خيار تأخير نيز با در نظر گرفتن شرايط ذيل در اجاره جارى است:
در صورتى كه تأخير، موجبات زيان يكى از دو طرف را سبب شود ويا اينكه تأخير در اجراى قرارداد، با مفاد قرارداد مورد رضايت دو طرف مغايرت داشته باشد، در صورت زيان ديدن يكى از دو طرف به سبب تأخير، خيار فسخ براى زيان ديده ثابت مىشود.
كارمزدى «يا اجاره اشخاص»
همانگونه كه فرد مىتواند خانه، سراى يا اشياء ويا وسايط نقليه خود را در ازاى اجاره بها، به اجاره بدهد، مىتواند نيروى كار خود را نيز براى انجام كارى معين درازاى كارمزدى معين به اجاره دهد.
[1]- به صفحه 276. رجوع شود.
اجاره انسان، گاهى براى كارى موقت ومشخص وبراى مدت زمانى كوتاه «همچون باربرى، تعمير اتومبيل، درمان بيماران، آموزش كودكان، وشغلهايى ازاين دست» مىباشد، وگاهى براى كارى مداوم وطولانى مدت «همچون كارنيروهاى استخدامى مانند كارگران وكارمندان و ...» مىباشد.
در سطور بعدى به برخى از احكام اينگونه اجاره اشاره مىشود.
شرايط اجير
1- واژه «اجير» به كسى اطلاق مىشود كه نيروى كار خود را در ازاىكارمزدى معين «اجرت»، اجاره دهد، كه اهليت داشتن او، شامل بلوغ، عقل قصد واختيار، شرط است.
2- كسى كه محجور عليه[1]است مىتواند خود را براى كار اجاره دهد.
3- سفيه نيز در صورتى كه سفاهتش، اعمال ورفتارهاى غير مالى وى را نيزشامل شود، به حكم قضاوت شرعى، محجور عليه تلقى شده وبه تبع، پس از محجور شدن نمىتواند نيروى كار خود را براى كار ويا خدمت به كسى اجارهدهد.
4- يكى ديگر از شرايط اجاره انسان آن است كه مانعى شرعى بر سر راه كار وى قرار نداشته باشد، استخدام فرد جنب ويا حائض براى نظافت مسجد ويا ديگر اعمالى كه اقتضاى ماندن در مسجد را داشته باشند، ويا استخدام يك كافر براى انجام كارى در مسجد ويا نگارش قرآن، ويا استخدام يك فرد مُحْرِم براى شكار حيوانات بَرى ويا استخدام يك فرد غير مُحْرِم براى شكار در حَرَم، از جمله مصاديق اين مورد مىباشند.
احكام اجير
1- آيا اجير «چه كارمند باشد، چه كارگر و چه غيره» كه طبق قرارداد خود با كارفرما بايد روزانه مثلًا 8 ساعت از ساعت 8 صبح تا 4 بعد از ظهر براى وىكاركند، مىتواند در اين زمان تعيين شده، براى خود ويا براى ديگرى با اجرت يا بدون آن، به كارهاى ديگرى دست بزند؟
[1]- محجور عليه كسى است كه بدليل ورشكستگى از سوى محاكم قضائىشرعى، از تصرف در اموال خود ممنوع شده باشد.
در جواب بايد گفت:
- انجام هر كارى كه با حق كارفرما منافات داشته باشد، جايز نيست، مگر با اجازه او.
2- مىتوان كسى را بدون تعيين كارمزد، براى كار ويا خدمت معيّنى استخدامكرد، كه در اين صورت آن فرد استخدام شده مىتواند در ازاى كارش كارمزد متناسب با آن كار «يا اجرت المثل» را مطالبه كند، هر چند كه اين گونه كارمزدى مكروه مىباشد، زيرا بهتر است كارفرما پيشتر پيرامون كارمزد با فرد اجير به توافق برسد.
3- اگر كسى خود را براى انجام كارى اجاره دهد، آيا مىتواند براى انجام آنكار، خود كس ديگرى را اجير كند يا خير؟
جواب:
- اگر متن قرارداد انجام آن كار معين را به اجير اوّل محدود نكرده باشد واز مضمون قرارداد نيز عرفاً چنين مفهومى استفاده نشود، اشكالى ندارد، ولى در هرحال در اين باب بايد دو مسئله را مد نظر داشت:
نخست: بنابر احتياط كالايى كه كار بر آن صورت مىپذيرد «مانند پارچه درخياطى» بدون اذن مالك به اجير دوم واگذار نشود، در غير اين صورت، اجير اول ضامن خواهد بود.
دوم: اجير اول مىتواند مزد اجير دوم را مساوى ويا بيشتر از آنچه خود از كارفرما دريافت مىكند، مقرر دارد، ولى پرداخت كمتر از آن خالى از اشكال نيست، مگر اينكه تغييراتى در كالاى مورد نظر ايجاد شود ويا بخشى از كار را اجير اول، خود به عهده گيرد.
ضامن بودن اجير
4- اجير «كارگر، كارمند، صنعتگر وغيره» امين است، لذا در صورت تلف شدن ويا آسيبديدن وسايل وكالاهاى به كار گرفته شده «مانند دستگاهها وماشين آلات وموادخام وچيزهايى از اين قبيل» كه براى كار در اختيار اجير قرار
5-